北京房地產(chǎn)市場(chǎng)紅紅：1月15日，第一和第二次二手房交易創(chuàng)下四年新高，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2020年12月發(fā)布70項(xiàng)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月北京新房?jī)r(jià)格同比上漲0.3%，同比上漲2.3%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲0.5%，同比上漲6.3%。

　　這就是自2017年出臺(tái)"新政"來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)一直難以看到的"小陽(yáng)春"。從2020年下半年開(kāi)始，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始變紅，交易量攀升。

　　根據(jù)中原房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2020年北京有49000套新住房在網(wǎng)上簽約，比去年同期增長(zhǎng)35.6%，全年售出169000套二手房，比去年同期增長(zhǎng)16.4%，分別在過(guò)去五年和四年中達(dá)到新高。"僅一個(gè)月，12月份就新建了6681座住宅地標(biāo)，同比增長(zhǎng)13.8%，二手房地標(biāo)20944座，同比增長(zhǎng)21.3%，創(chuàng)2017年"新政"以來(lái)的月度新高。

　　在接受記者采訪時(shí)，一些北京市場(chǎng)研究人員和住房中介人員表示，交易量的增加主要是因?yàn)閮蓚€(gè)因素：一是2020年需求增加;二是2020年北京市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力住房供應(yīng)充足。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，高質(zhì)量限制住房項(xiàng)目數(shù)量大幅增加，導(dǎo)致整體成交量增加。

　　盡管供應(yīng)和需求激增，但分化仍然是主流。例如，北京學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)大幅上漲，一些買家表示，他喜歡2019年12月在海淀萬(wàn)留地區(qū)的一套小房子，當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格約為每平方米140000元，到2012年12月，同一地區(qū)一居室的單價(jià)已升至每平方米190000元左右。

　　拐點(diǎn)從4月開(kāi)始。

　　北京的新房和二手房市場(chǎng)在2020年4月繼續(xù)升溫。

　　北京房地產(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，2020年4月中旬，北京新房市場(chǎng)復(fù)蘇的跡象已經(jīng)十分明顯。疫情進(jìn)入正常防治階段后，供應(yīng)逐漸恢復(fù)，從去年4月14個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，到9月底，住房企業(yè)為了加快資金回流速度的推進(jìn)，許多都是高質(zhì)量的紅盤，使得市場(chǎng)非常活躍，交易量急劇上升。

　　去年，北京新房市場(chǎng)的表現(xiàn)曲線是，1月至3月的新房成交量受到疫情的嚴(yán)重影響。4月份疫情得到控制后，新住房市場(chǎng)逐步好轉(zhuǎn)，新住房市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇。9月，住房企業(yè)在債務(wù)高企、融資困難的情況下，房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)的熱情增強(qiáng)。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全年新建住宅成交4.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)35.6%。從成交結(jié)構(gòu)看，全年限售拍賣行成交29339套，占整個(gè)市場(chǎng)成交量的近一半。

　　“對(duì)于絕大多數(shù)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，去年北京在售的限價(jià)競(jìng)房項(xiàng)目非常劃算，這一點(diǎn)非常值得一提，“上述市場(chǎng)總監(jiān)表示，限購(gòu)競(jìng)品房成交上升，意味著北京剛性需求群體的需求依然旺盛”，從2020年的土地供應(yīng)來(lái)看，限購(gòu)競(jìng)品房項(xiàng)目供應(yīng)將逐步減少?！?。

　　到2020年底，北京市限價(jià)競(jìng)品房市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到9.1萬(wàn)套，網(wǎng)簽5.4萬(wàn)套，可售2.3萬(wàn)套，仍有3.7萬(wàn)套。

　　此外，許多2020年入市的限價(jià)房項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上也開(kāi)始關(guān)注購(gòu)房者的需求，極大地提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在市場(chǎng)上大受歡迎。

　　二手房市場(chǎng)表現(xiàn)也火爆。中原數(shù)據(jù)顯示，2020年全年實(shí)現(xiàn)銷售16.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)16.4%，創(chuàng)近四年新高。

　　“有學(xué)區(qū)房，也有第二套房子的潛在買家想置換。北京的房?jī)r(jià)很高。大多數(shù)人只有賣掉第一套房子才能買第二套房子。二手房市場(chǎng)流動(dòng)性的增加也促進(jìn)了一手房市場(chǎng)?！币患抑薪闄C(jī)構(gòu)的工作人員表示，2020年改善的需求非常強(qiáng)烈。受疫情、全球貨幣政策放松等因素影響，人們有資產(chǎn)保值的心態(tài)，選擇將二手房賣掉換新房。

　　差異化市場(chǎng)

　　雖然從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢(shì)，但并不意味著所有項(xiàng)目都難覓一房，差異化依然是市場(chǎng)的主流。

　　以限價(jià)競(jìng)品房為例，雖然近三年限價(jià)競(jìng)品房交易量占市場(chǎng)總交易量的比重逐年上升，2020年成交比重接近50%。在中原地產(chǎn)發(fā)布的2020年北京房地產(chǎn)銷售排行榜中，前十大項(xiàng)目中的前八個(gè)項(xiàng)目?jī)H限競(jìng)品房，這似乎更為市場(chǎng)所接受，但59%的去商業(yè)化率并不理想，遠(yuǎn)低于近三年其他項(xiàng)目的74%整個(gè)新房市場(chǎng)已經(jīng)放松管制。

　　一位限價(jià)競(jìng)品房項(xiàng)目經(jīng)理表示，“限價(jià)競(jìng)品房的差異化已經(jīng)是業(yè)內(nèi)的共識(shí)。除了少數(shù)地理位置相對(duì)較好的項(xiàng)目外，大部分有限的競(jìng)品房很難退役。好的項(xiàng)目可以帶動(dòng)區(qū)域成交量，但也有很多在售項(xiàng)目變成了現(xiàn)房?！?/p>

　　從區(qū)域來(lái)看，昌平區(qū)2020年北京新房市場(chǎng)成交面積同比增幅最大，其中主要是受萬(wàn)祥悅府有限公司集中供應(yīng)競(jìng)品房項(xiàng)目的影響。成交量居昌平區(qū)首位，占區(qū)域總成交量的21%。此外，金茂府項(xiàng)目未來(lái)還將繼續(xù)努力，共同推高昌平區(qū)的成交量和成交價(jià)格。

　　受西城區(qū)‘7.31多校分割’新政影響，西城區(qū)不少潛在購(gòu)房者轉(zhuǎn)向海淀?！庇心敲炊喾孔?。除了今年疫情的影響，很多原本計(jì)劃出國(guó)的學(xué)生今年也不打算出國(guó)。一位房地產(chǎn)中介人士表示：“房?jī)r(jià)自然會(huì)上漲?！薄?/p>