新的住房貸款規(guī)則影響發(fā)酵：住房龍頭企業(yè)的優(yōu)勢(shì)凸顯了2020年末中小住宅企業(yè)的隱憂，中央銀行會(huì)同銀行、保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了關(guān)于建立銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款的比例提出了明確的上限。

　　在接受記者采訪時(shí)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新政的出臺(tái)預(yù)計(jì)總體上對(duì)銀行的影響不大。隨著市場(chǎng)情緒的逐漸穩(wěn)定，不同于年初銀行股的"浮動(dòng)綠"表現(xiàn)，許多銀行股價(jià)在1月6日紛紛轉(zhuǎn)紅。

　　新的"箍法術(shù)"是預(yù)期的。

　　新協(xié)議將銀行分為五個(gè)等級(jí)，對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)行集中管理要求，即對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款比例設(shè)定上限，允許地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)在三、四、五銀行上限的基礎(chǔ)上上下浮動(dòng)2.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，"新政"對(duì)超過(guò)上限的銀行規(guī)定了整頓和改革要求，即在2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，過(guò)渡期為2年，過(guò)渡期為2個(gè)百分點(diǎn)以上，過(guò)渡期為4年。

　　不久前，監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)布的住房企業(yè)融資新規(guī)定的"三條紅線"也備受關(guān)注：第一，排除預(yù)收后，住房企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不應(yīng)超過(guò)70%;第二，住房企業(yè)的凈負(fù)債率不應(yīng)超過(guò)100%;第三，住房企業(yè)的"現(xiàn)金短期債務(wù)比率"應(yīng)小于1。只要你"踩上線"，就不能增加或嚴(yán)格控制利息負(fù)債的規(guī)模。

　　"總體來(lái)看，釋放了一個(gè)信號(hào)，引導(dǎo)銀行資金少投房地產(chǎn)，多支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這跟此前監(jiān)管一貫導(dǎo)向是一致的。"交通銀行金融研究中心研究專員夏丹向證券時(shí)報(bào)記者表示。

　　從內(nèi)容上看，抵押貸款集中管理新政并不新鮮，在此之前，抵押貸款集中管理也被提到為一種宏觀審慎監(jiān)管手段。2020年10月21日，央行副行長(zhǎng)潘功生在2020年金融街論壇年會(huì)上表示，中國(guó)人民銀行將推動(dòng)完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，逐步實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中、居民債務(wù)與收入比率、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重等宏觀審慎政策工具。

　　一些分析人士告訴記者，集中管理房地產(chǎn)貸款對(duì)銀行的影響不大。目前，大多數(shù)銀行基本上符合政策要求，房地產(chǎn)貸款存量壓力下降的壓力有限。

　　由于過(guò)渡期比較靈活，即使在兩四年內(nèi)，銀行的總壓降也超過(guò)這個(gè)限額約數(shù)千億元。他說(shuō)："對(duì)于不超過(guò)上限的銀行來(lái)說(shuō)，按照上限加息并不容易，因?yàn)榈盅嘿J款管理一直相對(duì)嚴(yán)格。

　　而且開(kāi)發(fā)貸款長(zhǎng)期嚴(yán)格控制，銀行對(duì)于個(gè)人抵押貸款也有一定的貸款靈活性，波動(dòng)比較大，政策出臺(tái)后踩線的銀行也會(huì)減緩貸款沖動(dòng)。

　　對(duì)住宅企業(yè)的投資更為謹(jǐn)慎

　　如果明確規(guī)定了監(jiān)管限制，銀行將做些什么?

　　一些銀行業(yè)內(nèi)部人士告訴"證券時(shí)報(bào)"，從降低比例策略的角度來(lái)看，銀行可以選擇其他具有接近抵押貸款、資產(chǎn)證券化、過(guò)期和壞賬以及壓力下降等風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整回報(bào)率的產(chǎn)品。"大分母也是一種方式，如果更大的部分是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，它將更符合指導(dǎo)方針。

　　就個(gè)人住房貸款的比例而言，從商業(yè)角度看，由于其風(fēng)險(xiǎn)低、資本消耗低，是一種高質(zhì)量的信貸資產(chǎn)，往往受到商業(yè)銀行的青睞。然而，業(yè)內(nèi)一些人表示，仍在償還中的正常貸款不會(huì)減少，仍然會(huì)鼓勵(lì)嚴(yán)格的需求。

　　事實(shí)上，銀行的調(diào)整不會(huì)太大，因?yàn)樯弦粫r(shí)期已經(jīng)開(kāi)始了抵押貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)調(diào)整。"一名國(guó)有銀行的高級(jí)職員告訴記者。

　　近年來(lái)，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心日益突出。在"住房、住房、住房"的指導(dǎo)下，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款的調(diào)整已經(jīng)進(jìn)行了一段時(shí)間，新政只是制度化了以往的政策。上述從業(yè)人員告訴記者，銀行已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整房地產(chǎn)貸款的集中度。

　　一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格控制準(zhǔn)入，即嚴(yán)格查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，銀行將對(duì)貸款的現(xiàn)金流、利潤(rùn)和正在進(jìn)行的項(xiàng)目有詳細(xì)的了解和調(diào)整;另一方面，從需求方面，即購(gòu)買房地產(chǎn)的家庭，銀行主要調(diào)整首付比率和利率浮動(dòng)程度，并對(duì)個(gè)人抵押貸款的審批增加許多限制。