近年來，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，發(fā)展企業(yè)的管理和融資模式趨向于高周轉(zhuǎn)率和高杠桿率，房價(jià)和建筑成本繼續(xù)上漲，尤其是受今年新冠肺炎疫情影響，企業(yè)資本鏈普遍緊張，銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，部分企業(yè)資本風(fēng)險(xiǎn)突出，因此有必要對售前資金進(jìn)行有針對性的監(jiān)管和檢查。

　　最近出臺了多項(xiàng)政策，加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，以確保商品房項(xiàng)目建設(shè)使用預(yù)售資金。

　　在市一級，湖南株洲、云南省昆明和山西省太原最近發(fā)布了"新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法"。

　　湖南省株洲市住房建設(shè)局日前發(fā)布了新修訂的株洲市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，要求新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理要遵循專戶、專項(xiàng)資金、進(jìn)度控制、免費(fèi)監(jiān)督等原則，納入監(jiān)管范圍。從"商品房預(yù)售許可證"發(fā)放到商品房預(yù)售資金首次登記、放開管制的監(jiān)督期限。

　　12月2日，山西省太原市發(fā)布了"太原市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)督執(zhí)行細(xì)則(試行)"通知，指出要確保商品房預(yù)售資金用于商品房建設(shè)，新商品房預(yù)售資金要全程監(jiān)督，新商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)接受重點(diǎn)監(jiān)管。

　　12月1日，昆明市人民政府發(fā)布了"關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知"(試行)，內(nèi)容涉及預(yù)售資金的范圍、籌集和使用。

　　在省一級，江西省住房建設(shè)廳和江西省銀行保險(xiǎn)監(jiān)督局近日聯(lián)合發(fā)布了"關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的通知"。通知指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)確定監(jiān)管銀行，開立以房屋為基本單位的預(yù)售資金監(jiān)督專用賬戶，并將所有預(yù)售資金存入專戶監(jiān)管預(yù)售資金。

　　商品房預(yù)售資金的監(jiān)管與商品房預(yù)售制度密切相關(guān)。目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)銷售都是商品房預(yù)售模式，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)建成但尚未建成或即將建成商品房，購房者同意在一定時(shí)間內(nèi)支付定金或預(yù)付款，購房者以"先付款后付房"的預(yù)付方式"先付款后付房"的預(yù)付方式給購房者帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　與此同時(shí)，很多地方對預(yù)售資金的監(jiān)管仍存在缺口，也有一些地方出臺了相關(guān)的預(yù)售資金監(jiān)管措施，但尚未實(shí)施。例如，一些開發(fā)商允許購房者將資金存入監(jiān)管賬戶，以便于他們自己操作，而另一些開發(fā)商則提供不真實(shí)的文件，騙取銀行提前從監(jiān)管賬戶撥付資金。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳智說，近年來，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，發(fā)展企業(yè)的管理和融資模式趨向于高周轉(zhuǎn)率和高杠桿率，房價(jià)和建筑成本繼續(xù)上漲，特別是受今年新冠肺炎疫情影響，企業(yè)資本鏈普遍緊張，銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，企業(yè)資本風(fēng)險(xiǎn)突出。因此，有必要對售前資金進(jìn)行有針對性的監(jiān)督和檢查。

　　據(jù)了解，自今年初以來，加強(qiáng)對預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策主要集中在幾個(gè)方面：要求開發(fā)商開立專戶監(jiān)管商品房預(yù)售資金;要求開發(fā)商與監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議;對不同信貸資格的開發(fā)商實(shí)行不同的資本監(jiān)管配額;根據(jù)項(xiàng)目使用預(yù)售資金的進(jìn)度提取相應(yīng)比例的資金。

　　許多地方在出臺預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法的同時(shí)，也對預(yù)售資金的實(shí)施情況進(jìn)行了專項(xiàng)檢查。北京市第四季度對預(yù)售資金的監(jiān)管進(jìn)行了專項(xiàng)檢查。重點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金的籌集、提取、及時(shí)使用和合規(guī)、銀行賬戶的監(jiān)督監(jiān)督和審計(jì)，以及購房者貸款資金是否按照規(guī)定發(fā)放到專項(xiàng)賬戶進(jìn)行檢查。

　　行業(yè)專家表示，加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，將有助于防止房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通過"專項(xiàng)資金"終止，維護(hù)購房者的利益，保證房地產(chǎn)市場的良性運(yùn)行。