從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績，國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機構(gòu)投資者對商辦物業(yè)表現(xiàn)出長期的信心。

　　那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來趨勢？

　　11月3日，針對疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了高力國際中國區(qū)辦公樓服務部董事總經(jīng)理兼華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海。

　　辦公樓市場進入新經(jīng)濟驅(qū)動時代

　　此次疫情已經(jīng)持續(xù)接近兩年的時間，在這兩年期間，企業(yè)已經(jīng)從最開始的束手無策，被動應對，到現(xiàn)在逐漸摸索出了一套行之有效的疫情防控體系。從辦公樓市場來看，整體辦公樓租賃市場的需求開始恢復，就是在疫情防控有效這個前提下出現(xiàn)的。高力國際從疫情初期開始，就發(fā)布了相關研究報告，明確指出疫情對于整體市場并沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已，后續(xù)的市場表現(xiàn)也印證了這樣的判斷。

　　以北京辦公樓市場為例，新增需求從去年2季度就開始逐季回升，到了2021年上半年，在高力國際追蹤的超過3400萬平方米的北京辦公樓市場中，新增需求接近70萬平方米，這樣的需求暴漲是在過去十年都未曾出現(xiàn)過的。暴漲的需求背后是以互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)為代表的新經(jīng)濟行業(yè)的崛起和快速擴張。截止到今年三季度，市場大宗租賃交易體量最大的十個交易中有6個是互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)，且全部集中在行業(yè)頭部公司。截止到今年三季度的全辦公樓市場的需求來看，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的需求占比甚至要超過60%。在十四五期間，北京將建設國際科技創(chuàng)新中心、形成國際人才高地，在科技強國建設中發(fā)揮高端引領、關鍵支撐、示范帶動的重要作用。隨著市場從2022年開始進入4-5年左右的去化周期，新經(jīng)濟企業(yè)將是創(chuàng)造新增需求的核心驅(qū)動力，新經(jīng)濟行業(yè)也將在未來5年對北京乃至全國主要的辦公樓市場產(chǎn)生深遠影響。

　　大面積租賃需求外溢，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)布局出現(xiàn)調(diào)整

　　高力國際一直強調(diào)北京辦公市場有著非常強的產(chǎn)業(yè)特性，其市場發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相連。經(jīng)過近20年的發(fā)展，北京目前已經(jīng)形成兩大新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)聚集地，并形成了兩個主要的以創(chuàng)新為主的市場組團，分別為位于西北方向的中關村-上地（泛上地區(qū)域，包含西二旗，清河等周邊區(qū)域）-北清路組團和位于東北方向的望京酒仙橋組團。高力國際在整理了北京約150家頭部新經(jīng)濟公司（以互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)為主）在京辦公租賃情況后發(fā)現(xiàn)，當前頭部互聯(lián)網(wǎng)公司辦公面積（包含自用和租賃面積）超過550萬平方米，其中前20的公司辦公面積約占全部新經(jīng)濟公司辦公面積的80%。有超過40%的企業(yè)位于上地，位于東西兩大組團內(nèi)的企業(yè)占比更是超過70%。

　　目前這些區(qū)域可利用的產(chǎn)業(yè)辦公空間非常有限，普遍空置率都不到10%。以上地市場為例，上地子市場是自2020年三季度起，首個出現(xiàn)租金逆勢上漲的市場，且截至目前租金已持續(xù)一年走高。目前該市場空置率不到7%，市場可利用的產(chǎn)業(yè)空間已非常有限且處于供不應求狀態(tài)。同時，這些區(qū)域聚集了很多頭部互聯(lián)網(wǎng)公司以及快速成長的科創(chuàng)類公司，有大面積需求的企業(yè)都會一定程度的面臨優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間