剛過(guò)去的上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)有點(diǎn)熱。

　　中指研究院最近報(bào)告顯示，2021年上半年，50個(gè)代表城市商品住宅的月平均成交面積約為3580萬(wàn)平方米，達(dá)到近5年最高，歷史同期僅低于2016年上半年，受去年同期低基數(shù)的影響，比去年同期增長(zhǎng)40.8%，與2019年同期相比，增長(zhǎng)率在2成以上。

　　土地市場(chǎng)也一樣，上半年全國(guó)300個(gè)城市住宅用地發(fā)售5.0億平方米，比去年同期減少9.5%，成交4.2億平方米，比去年同期減少10.6%。

　　供應(yīng)量雖然減少，但土地成交轉(zhuǎn)讓金為2.6兆元，比上年增加13.4%，大樓價(jià)格創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。

　　50個(gè)城市賣(mài)房超過(guò)3500萬(wàn)平米，如此火熱的銷(xiāo)售面積總量，大有重回2016年的勢(shì)頭。

　　5年前，房地產(chǎn)有多火爆？

　　2016年，京滬深三大城市率先領(lǐng)漲，北京和上海房?jī)r(jià)同比上漲超過(guò)了40%，深圳新房均價(jià)一舉邁入5萬(wàn)元大關(guān)，上海甚至出現(xiàn)一天跳價(jià)70萬(wàn)的情況。

　　隨后，環(huán)京、環(huán)滬也加入到了炒作行列，燕郊房?jī)r(jià)直逼4萬(wàn)大關(guān)。

　　緊接著，廈門(mén)、合肥、南京、蘇州等城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲二線城市，上漲超過(guò)30%，被稱為樓市“四小龍”。

　　從2016年2月到8月，短短半年時(shí)間內(nèi)，全國(guó)70多個(gè)主要城市中，近20個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%，15個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅介于5%至10%之間。

　　更大的上漲潮還在后面，受棚改貨幣化的推動(dòng)，大量三四線城市房?jī)r(jià)跳漲，拆遷戶手中握著巨額現(xiàn)金搶房，一舉清空中小城市的庫(kù)存，漲勢(shì)甚至延續(xù)到了2017全年。

　　那么問(wèn)題來(lái)了：2021上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售這么旺，真的會(huì)重演2016年的歷史嗎？

　　當(dāng)然不會(huì)，原因有三。

　　1，2021上半年只是成交量抬升，房?jī)r(jià)上漲幅度非常小。

　　雖然土地出讓金、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額都創(chuàng)出了歷史新高，但今年房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)很大的不同：房?jī)r(jià)與成交量的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)減弱了。

　　舉個(gè)例子，50城賣(mài)房超過(guò)3500萬(wàn)平米，表面上看起來(lái)很強(qiáng)勁的數(shù)據(jù)，按理房?jī)r(jià)也應(yīng)該大幅躥升才對(duì)，至少應(yīng)該漲5%-10%“意思意思”。

　　但數(shù)據(jù)顯示，上半年百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲僅1.70%，具體到6月份，百城新建住宅均價(jià)16063元/平方米，同比上漲3.89%，漲幅較上月收窄0.19個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.36%，漲幅連續(xù)48個(gè)月在0.6%以內(nèi)，整體維持在低位區(qū)間。

　　有句話叫“房?jī)r(jià)不漲就是跌”，現(xiàn)在首套房貸利率普遍在5.5%-6%，再考慮到房產(chǎn)的折舊、限售、水電暖物業(yè)等雜費(fèi)，房產(chǎn)的持有成本，實(shí)際上要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1%-3%的漲幅。

　　2，調(diào)控已經(jīng)開(kāi)始加碼。

　　2021年還有個(gè)典型特征：調(diào)控加碼的力度非常強(qiáng)，遠(yuǎn)超以往。

　　比如，央行創(chuàng)新性地實(shí)施了“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，給每一家銀行規(guī)定了“房地產(chǎn)貸款余額占比”和“個(gè)人房貸余額占比”，把所有銀行分為5檔，標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，目的就是為了攔截信貸源源不斷的流入房地產(chǎn)。

　　還有自然資源部要求在22個(gè)重點(diǎn)城市中實(shí)行住宅用地集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告并實(shí)施出讓活動(dòng)，各大城市設(shè)置嚴(yán)格的溢價(jià)率“天花板”和競(jìng)配建、競(jìng)自持比例，減少地王出現(xiàn)的概率。

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，一線城市首套房貸款利率連續(xù)4個(gè)月上行，二線城市連續(xù)3個(gè)月上行，房貸審批普遍延后40-100天，因?yàn)榉抠J額度實(shí)在有限，多個(gè)熱點(diǎn)城市如武漢、合肥、鄭州、青島的商業(yè)銀行，已經(jīng)對(duì)二手房暫停貸款。

　　在調(diào)控層層加碼之下，沒(méi)有了“錢(qián)”的推動(dòng)，2021年的樓市，不可能重復(fù)2016年動(dòng)輒上漲30%以上的歷史，

　　3，高層釋放出新風(fēng)向。

　　在調(diào)控不斷收緊，房?jī)r(jià)與成交量出現(xiàn)“背離”的同時(shí)，高層又釋放出了新的風(fēng)向。

　　7月2日，高層發(fā)了一個(gè)關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)，其中提出了土地支持、簡(jiǎn)化審批、發(fā)放補(bǔ)助、減稅降費(fèi)和金融支持等5條措施，支持保障性租賃房建設(shè)。

　　比如，人口凈流入的大城市，允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

　　此外，保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)長(zhǎng)租房。

　　支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。

　　這樣的政策優(yōu)惠力度，是以往從來(lái)沒(méi)有過(guò)的，足見(jiàn)高層推動(dòng)“租賃房市場(chǎng)”的決心。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，之所以房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入“越調(diào)越漲”的怪圈，使購(gòu)房者形成堅(jiān)不可摧的“樓市信仰”，原因就在于我們的住房體系只以商品房為主，而一二線城市的供地終究是有限的，每年流入長(zhǎng)三角、珠三角的人口數(shù)以百萬(wàn)計(jì)，流動(dòng)人口不買(mǎi)房就無(wú)法享受學(xué)區(qū)、醫(yī)療、社保等配套福利，經(jīng)年累月，商品房?jī)r(jià)格自然水漲船高。

　　因此，大規(guī)模的建設(shè)租賃住宅，讓年輕人、新市民住在當(dāng)?shù)爻鞘泄?yīng)的小戶型租賃住宅，租金低，租賃期長(zhǎng)，不用擔(dān)心往返，孩子可以和有住宅的人一樣上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)。

　　輔助設(shè)施沒(méi)有商社那么完善，但至少有穩(wěn)定的房子是安居的重要意義。