在過(guò)去的一年里，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了急劇下降，然后轉(zhuǎn)向邊際下降復(fù)蘇。

　　我國(guó)住房?jī)r(jià)格的上漲經(jīng)歷了一個(gè)下降、回升和穩(wěn)定的過(guò)程。2019年10月，平均房?jī)r(jià)9174元/m2，同比增長(zhǎng)9.8%。到2020年11月，房?jī)r(jià)水平突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10071元/m2，同比增長(zhǎng)7.9%。

　　住房銷售再創(chuàng)新高，住房開(kāi)發(fā)增速有增無(wú)減。需求方面，月度住宅銷售面積增速波動(dòng)較大，總體呈現(xiàn)由降到升的回升態(tài)勢(shì)，再創(chuàng)歷史新高;供應(yīng)方面，新開(kāi)工、新開(kāi)工、新竣工面積經(jīng)歷了由驟降到波動(dòng)回升的過(guò)程。總體來(lái)看，受新皇冠肺炎疫情及停產(chǎn)影響，保障房建設(shè)和供應(yīng)受到嚴(yán)重抑制，呈現(xiàn)大幅下降態(tài)勢(shì)。隨著防疫形勢(shì)好轉(zhuǎn)和復(fù)工復(fù)產(chǎn)，住房供應(yīng)總體保持回升態(tài)勢(shì);待售房屋面積有所增加，呈現(xiàn)倒“U”型變化，表明在疫情影響下，待售房屋臨時(shí)積累后，出現(xiàn)了較大的波動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)和房屋交易恢復(fù)正常，待售房屋重新走上正常軌道。

　　住房投資經(jīng)歷了從突然下降到穩(wěn)步回升增長(zhǎng)的過(guò)程，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。我國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資增速呈現(xiàn)“V”型變化。當(dāng)月住宅開(kāi)發(fā)投資同比增速由2019年10月的12.56%下降至2020年2月的-15.99%，然后逐步上升。到2020年10月，當(dāng)月住房開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)14.27%。住宅開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長(zhǎng)具有重要意義。2020年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與住房開(kāi)發(fā)投資將同步，對(duì)穩(wěn)定投資、促進(jìn)增長(zhǎng)具有重要作用。此外，考慮到房地產(chǎn)業(yè)與建材、家具、金融等行業(yè)關(guān)聯(lián)度高、驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)，住宅開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)際貢獻(xiàn)可能更大。在疫情影響下，全國(guó)房屋租賃市場(chǎng)整體冷清，分化明顯。

　　房?jī)r(jià)空間分異減弱。整體房?jī)r(jià)明顯下降，空間演變放緩。上升城市的數(shù)量和速度都低于去年同期。其中，一線城市房?jī)r(jià)水平明顯高于其他一線城市，一二線城市二手房?jī)r(jià)增速小幅上升，三四線城市二手房?jī)r(jià)增速收窄。東部地區(qū)領(lǐng)先，中西部地區(qū)齊頭并進(jìn)，東北地區(qū)墊底。城市群房?jī)r(jià)總體增速放緩，中心城市增速收窄。

　　總體判斷：房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖比較理想

　　首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，對(duì)“六穩(wěn)”和“六?！逼鸬揭欢ㄗ饔谩Ｒ皇欠康禺a(chǎn)市場(chǎng)回暖基本符合預(yù)期。2020年1-11月，我國(guó)住宅和商品房累計(jì)銷售面積將超過(guò)2019年同期水平，房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)投資將回歸中高速水平。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴(yán)峻的外部沖擊下迅速?gòu)?fù)蘇。2020年，在經(jīng)歷了1至2月份的大幅下跌之后，樓市開(kāi)始快速回升，由負(fù)轉(zhuǎn)正。三是市場(chǎng)空間分化趨勢(shì)趨緩。四是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)有所下降。五是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)為“六穩(wěn)”和“六保”作出了重大貢獻(xiàn)。

　　其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、錯(cuò)配和擠出問(wèn)題沒(méi)有得到根本解決。一是房地產(chǎn)投機(jī)尚未得到完全控制。2020年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有44個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，高于10月份的39個(gè)城市。二是樓市整體風(fēng)險(xiǎn)仍然較大，這是經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要來(lái)源。第三，住房與人口分布不匹配的現(xiàn)象日益嚴(yán)重。2003年至2018年，92.22%的新增城市人口集中在城市群和大都市圈。然而，從2002年到2017年，只有69.62%的房地產(chǎn)銷售發(fā)生在城市群和大都市地區(qū)。大城市住房供需矛盾依然突出。四是租賃市場(chǎng)問(wèn)題層出不窮，各種事件頻發(fā)。第五，房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)和投資的擠出效應(yīng)增強(qiáng)，繼續(xù)阻礙結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從劇烈的波動(dòng)性增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)闇睾偷牟▌?dòng)性增長(zhǎng)。具體而言，樓市增長(zhǎng)周期的長(zhǎng)短不變，但波動(dòng)幅度較為平緩，其季度變化始終存在，但波動(dòng)幅度較為平緩。2020年，經(jīng)歷了冷春、暖夏、暖秋、暖冬的變化;空間分異從連續(xù)到交替，從城市群到大都市群;樓市經(jīng)歷了冷春、暖夏、暖秋、暖冬的變化;此外，房地產(chǎn)投資增速回落后總體平穩(wěn)，而房?jī)r(jià)增速與經(jīng)濟(jì)增速則呈現(xiàn)反比態(tài)勢(shì)。