住宅企業(yè)或目前負(fù)增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模已步入新冠肺炎疫情的良性發(fā)展階段，調(diào)控力度不斷加大，資本監(jiān)管政策不斷收緊，多種因素疊加，使2020年成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分水嶺。

　　在過去的一年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出臺(tái)了大約500項(xiàng)監(jiān)管政策。房地產(chǎn)行業(yè)告別了高速增長(zhǎng)的時(shí)代，走出了穩(wěn)定的市場(chǎng)。

　　根據(jù)克里研究中心的數(shù)據(jù)，2020年的銷售額超過17萬億元，銷售面積約16億平方米，增長(zhǎng)1%至2%。

　　2020年，住房公司上交了一張不滿意的成績(jī)單。數(shù)據(jù)顯示，2020年全年實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)超過110%的住房公司數(shù)量不到2019年，一些大型住房公司未能達(dá)到目標(biāo)。

　　外生發(fā)展正在下降，內(nèi)生擠出發(fā)展也將受到杠桿和衰退的同步影響。"中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究所所長(zhǎng)陳晟在2020年12月31日接受"時(shí)代周刊"采訪時(shí)表示，在增量市場(chǎng)接近上限、規(guī)模增長(zhǎng)率開始下降的背景下，住宅企業(yè)的增長(zhǎng)率也將下降。

　　展望2021年，"穩(wěn)定"將是主要基調(diào)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制將繼續(xù)發(fā)揮作用，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資本監(jiān)管將繼續(xù)加強(qiáng)。

　　結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)對(duì)2021年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測(cè)，中國(guó)指數(shù)研究所預(yù)計(jì)，2021年將呈現(xiàn)"銷售面積小調(diào)整，平均銷售價(jià)格穩(wěn)步上漲，新建水平高，投資高增長(zhǎng)"的特點(diǎn)。

　　嚴(yán)格調(diào)控政策

　　一年來，住房和房?jī)r(jià)的總體基調(diào)保持不變，房地產(chǎn)的長(zhǎng)期機(jī)制不斷深化，"穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定預(yù)期"的調(diào)控目標(biāo)保持不變。22個(gè)城市從供方、需求方和資金方三個(gè)方面出臺(tái)了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展秩序的調(diào)控政策。

　　上半年寬松，下半年收縮是2020年調(diào)控最顯著的特點(diǎn)。

　　上半年，針對(duì)新冠肺炎對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，無錫、西安、上海、浙江等地出臺(tái)了扶持房地產(chǎn)發(fā)展的政策。調(diào)控的主要內(nèi)容包括穩(wěn)定復(fù)工、減租、放寬預(yù)售、延長(zhǎng)土地出讓期、延長(zhǎng)稅費(fèi)繳納期限等。下半年，隨著市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)正在迅速升溫，過熱城市的緊縮政策得以再現(xiàn)。

　　2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向是什么?

　　1月1日，中國(guó)指數(shù)研究所表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體調(diào)控政策將保持持續(xù)穩(wěn)定，短期內(nèi)難以放松購(gòu)房限制、貸款限制和銷售限制等政策，支持人才購(gòu)房和無房家庭購(gòu)房，同時(shí)也很難通過投資對(duì)投機(jī)性購(gòu)房施加壓力。

　　在放松程度的控制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出了穩(wěn)定的市場(chǎng)。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究所(China Index Research Institute)對(duì)100個(gè)城市新房的抽樣調(diào)查，2020年100個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格上漲了3.46%，比2019年增長(zhǎng)0.12個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年50家有代表性的城市商品房的平均月成交面積約為317萬平方米，總體規(guī)模接近前三年的平均水平。

　　就總量而言，2020年的銷售面積和銷售額保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　根據(jù)克里研究中心的數(shù)據(jù)，2020年的銷售額超過17萬億元，銷售面積約16億平方米。

　　2020年12月31日，易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖宇(音譯)在一次演講中表示，近年來銷售額僅增長(zhǎng)了1%或2%，未來幾年銷售額可能會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，但銷售領(lǐng)域很可能保持不變。在"住屋還是不投機(jī)"的基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)的不確定因素減少，增長(zhǎng)進(jìn)入瓶頸階段。2021年，房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入一個(gè)"沒有增長(zhǎng)的時(shí)代"。

　　根據(jù)"中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型"，中國(guó)指數(shù)研究所預(yù)計(jì)2021年將呈現(xiàn)出"銷售面積調(diào)整小、銷售平均價(jià)格穩(wěn)定上漲、新建筑水平保持高水平、投資快速增長(zhǎng)"的特點(diǎn)。

　　在需求方面，房地產(chǎn)業(yè)信貸環(huán)境的收緊可能會(huì)促使需求釋放更加合理。中國(guó)參考研究所預(yù)計(jì)，2021年全年商品房銷售面積將下降2.3%至3.8%。鑒于在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和一二線城市良好銷售的影響下，平均售價(jià)將繼續(xù)結(jié)構(gòu)性上漲，商品房銷售預(yù)計(jì)將在2021年實(shí)現(xiàn)新的突破。

　　融資緊縮信號(hào)

　　中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2020年12月31日發(fā)布"關(guān)于建立銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知"(以下簡(jiǎn)稱"通知")，自2021年1月1日起施行。

　　通知"規(guī)定了房地產(chǎn)貸款集中管理制度的制度范圍、管理要求和調(diào)整機(jī)制，并將采取分類分類、差異化過渡期、區(qū)域調(diào)整機(jī)制等多種制度安排。

　　通知"規(guī)定，到2020年12月底，銀行金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款比例超過管理要求，超過2個(gè)百分點(diǎn)的，自"通知"實(shí)施之日起，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為2年;房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款比例超過2個(gè)百分點(diǎn)的，自"通知"實(shí)施之日起，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為4年。

　　近年來，房地產(chǎn)業(yè)的資本監(jiān)管繼續(xù)收緊，銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)等機(jī)構(gòu)高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，住房企業(yè)的融資壓力并未降低，而且在"三條紅線"下，企業(yè)的融資端將進(jìn)一步收緊，經(jīng)營(yíng)壓力將加大。

　　2021年將是調(diào)整的一年，我們內(nèi)部并不樂觀。到2020年，銷售和回報(bào)受到的打擊太大，企業(yè)可動(dòng)用的資金大幅減少，預(yù)計(jì)至少需要半年時(shí)間才能呼吸和修復(fù)。"1月2日，廣東住房公司投資部的一名中層人士告訴"泰晤士報(bào)"，2021年，該公司的首要任務(wù)是增加利潤(rùn)和減少債務(wù)，這將減緩增長(zhǎng)，減少土地預(yù)算，以應(yīng)對(duì)下行產(chǎn)業(yè)和資金緊張的挑戰(zhàn)。

　　陳晟在接受"泰晤士報(bào)"采訪時(shí)表示，新的金融環(huán)境不僅對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提出了挑戰(zhàn)，而且對(duì)金融紀(jì)律體系提出了要求。監(jiān)管機(jī)構(gòu)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的行業(yè)控制包，而是"一個(gè)企業(yè)，一個(gè)政策"，"金融監(jiān)管、高質(zhì)量發(fā)展和降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)的監(jiān)管要求"。"融資環(huán)境繼續(xù)收緊，2021年如何改變?"陳晟告訴"泰晤士報(bào)"，新的金融環(huán)境不僅對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提出了挑戰(zhàn)，而且對(duì)金融紀(jì)律體系提出了要求。

　　陳晟認(rèn)為，面對(duì)新的要求，企業(yè)可以采取相應(yīng)的措施，如將短期負(fù)債轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期負(fù)債，將不規(guī)范轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)，將間接融資轉(zhuǎn)化為直接融資，建立符合財(cái)務(wù)穩(wěn)定的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　大型住宅企業(yè)成長(zhǎng)的難題

　　2020年是住房企業(yè)實(shí)現(xiàn)KPI道路壁壘最常見的一年。上半年，百?gòu)?qiáng)住宅企業(yè)的累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)谠鲩L(zhǎng)速度上未能恢復(fù)，實(shí)現(xiàn)住房企業(yè)規(guī)模目標(biāo)的難度系數(shù)急劇上升。

　　根據(jù)克里研究中心的數(shù)據(jù)，該企業(yè)2020年的總體業(yè)績(jī)不太令人滿意，績(jī)效指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不如2018年和2019年同期。在整個(gè)2020年，目標(biāo)銷售額超過110%的住房公司數(shù)量比2019年少，目標(biāo)在90%至100%之間的住房公司數(shù)量也有所增加。到2020年11月底，近40%的住房企業(yè)的目標(biāo)完成率相對(duì)較低，不到90%，占近五年來同期的最高比例。

　　該行業(yè)的下行壓力有所增加，一些住宅企業(yè)選擇主動(dòng)放慢腳步?？梢钥闯?，2021年的市場(chǎng)預(yù)測(cè)更為謹(jǐn)慎和保守。

　　丁祖玉認(rèn)為，2020年部分住宅企業(yè)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2021年大型企業(yè)業(yè)績(jī)和股權(quán)銷售可能出現(xiàn)下滑。在三條紅線的壓力下，住房企業(yè)的投資和擴(kuò)張勢(shì)頭將進(jìn)一步減弱，2021年企業(yè)增長(zhǎng)總體將下降，大型住宅企業(yè)的負(fù)增長(zhǎng)可能成為常態(tài)。

　　1月1日，安居克房地產(chǎn)研究所58號(hào)所長(zhǎng)張波告訴"時(shí)代周刊"，"只有規(guī)模"理論時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，規(guī)模本身并不代表良性發(fā)展，企業(yè)的健康狀況在未來更加重要，債務(wù)水平、產(chǎn)品實(shí)力和科技等核心指標(biāo)的變化更值得關(guān)注。